隨著前一段時(shí)間《虎媽貓爸》的熱播，“兒童”成為繼“房奴”，“卡奴”和“車奴”之后的80后的又一熱門詞匯。為了讓孩子們?nèi)≈械年P(guān)鍵小學(xué)，老虎媽媽女演員趙薇賣掉了這座豪宅，擠進(jìn)了破舊的學(xué)區(qū)，里面有幾十個(gè)單位。這種現(xiàn)象在80后的群體中并不是特例。

央行再次降息，股市不穩(wěn)定，是買房的最佳時(shí)機(jī)嗎？要改變學(xué)區(qū)，如何購(gòu)買最具成本效益的？住在上海的吳女士遇到了同樣的問題。刑事訴訟律師和長(zhǎng)期投資金融分析師劉和玉在周一的財(cái)政日回答了吳女士提問的問題。

　　案例回顧：

住在上海的吳女士和她的丈夫每年掙30萬元，花20萬元。目前，有一個(gè)自住房，價(jià)值300萬，沒有貸款。與此同時(shí)，現(xiàn)有50萬銀行存款用于財(cái)務(wù)管理。

去年，80后的這對(duì)夫婦迎來了??他們的小寶貝。與此同時(shí)，我沉浸在幸福中，問題來了：目前，吳女士的家庭沒有學(xué)位，她的寶寶已經(jīng)超過1歲。我可以在未來3年通過投資和財(cái)務(wù)管理購(gòu)買學(xué)區(qū)嗎？/P>

劉和宇認(rèn)為，要做出正確的決定，最重要的是要考慮他購(gòu)買房屋的“警示線”，這是價(jià)值投資中強(qiáng)調(diào)的“安全邊際”。簡(jiǎn)單來說，就是將房地產(chǎn)作為資產(chǎn)投資的考慮因素之一，并注意房地產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中的比例。

在這樣的前提下，劉和宇給了吳女士以下的建議：

首先，清點(diǎn)您的資產(chǎn)和未來投資

目前，吳女士只能使用50萬元現(xiàn)金，而她和丈夫年收入30萬，但現(xiàn)在隨著寶寶的開支，每年的開支幾乎是20萬。目前的家庭擁有的房產(chǎn)是自住房，雖然價(jià)值300萬，但它實(shí)際上不是現(xiàn)金流。她訪問過的學(xué)區(qū)總價(jià)約為450萬至500萬，中間的差距高達(dá)150萬至200萬。目前，吳女士手頭只有50萬現(xiàn)金，雖然吳女士及其丈夫的薪水將來可能會(huì)上漲，但并不能保證。

其次，確認(rèn)購(gòu)買房屋所需的費(fèi)用并合理化您的投資目標(biāo)

吳女士打算在3年內(nèi)購(gòu)買學(xué)區(qū)，即使總價(jià)為450萬，首付款為30％，即135萬?，F(xiàn)在她擁有500,000手，每月余額為100,000，三年后本金可達(dá)到80萬。也就是說，她的財(cái)務(wù)收入必須達(dá)到55萬元，即3年內(nèi)收益率應(yīng)達(dá)到68％。這個(gè)目標(biāo)是否切合實(shí)際？

在設(shè)定投資目標(biāo)時(shí)，重要的是要記住現(xiàn)實(shí)，以便設(shè)定合理的目標(biāo)。對(duì)于普通人來說，三年投資收益率約為38％是合理的，而68％則過高。

同樣，無論您是想購(gòu)買學(xué)區(qū)，還是要考慮購(gòu)買房屋后是否會(huì)影響現(xiàn)金流。

當(dāng)買房的目的是自住而不是投資時(shí)，我們需要考慮取消預(yù)付定金。買房后我們必須承擔(dān)每月的抵押和房產(chǎn)費(fèi)以及其他費(fèi)用。他們會(huì)增加家庭開支的負(fù)擔(dān)嗎？

從吳女士的情況來看，假設(shè)抵押貸款仍然是每月8000元，那么基本上原來的10萬余額將被抵押和額外費(fèi)用吃掉。那么這個(gè)家庭以后可以投入的資金將會(huì)減少，這將極大地影響家庭的年度投資收入。如果這部分資金投資于風(fēng)險(xiǎn)很低的貨幣基金，收益率為4％，那么第一年可以有4000元的收益;第二年可以達(dá)到8000元;第三年可以達(dá)到12000元。

當(dāng)然，雖然貨幣基金的風(fēng)險(xiǎn)很小，但年化收益率仍在下降。最近，于寶寶的收入甚至跌至3％以下。但是，很容易記住周一財(cái)政周的10％活動(dòng)將繼續(xù)。雖然每周補(bǔ)貼天數(shù)為三天，但仍然可以獲得兩倍的盈余。

吳的計(jì)劃如何實(shí)現(xiàn)購(gòu)買學(xué)區(qū)？

建議出售現(xiàn)有住房并兌換學(xué)區(qū)?，F(xiàn)有房屋的出售將獲得300萬現(xiàn)金，在購(gòu)買135萬美元的全日制抵押貸款后，仍將有215萬現(xiàn)金流。假設(shè)吳女士在周一的財(cái)政日將所有這些資金投入到貨幣基金組織的10％活動(dòng)中，那么她每年將獲得至少120,000的投資收益，這可以完全抵消她的抵押貸款。

所以對(duì)于吳女士來說，我給出的建議是出售現(xiàn)有房屋并購(gòu)買學(xué)區(qū)。

最后，我們將為每個(gè)人傳播兩個(gè)問題。

首先，購(gòu)買房屋抵押貸款是好還是滿了？

有些人認(rèn)為銀行支付貸款買房，所以如果你有能力，你應(yīng)該全額買房。事實(shí)上，抵押貸款或全額金額取決于您的投資回報(bào)是否可以抵消抵押貸款利息。

例如，使用公積金貸款。 8月26日，央行決定降息。個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款利率5年以下為2.75％，5年以上為3.25％。而貨幣基金周報(bào)10％活動(dòng)的預(yù)期年化回報(bào)率超過5.7％。根據(jù)這種貸款利率，抵押貸款更有利。

第二，買房投資是否值得？

如果你買房子不是為了自住，而是為了投資，你必須考慮兩個(gè)關(guān)鍵因素：租房銷售比率和升值潛力。

租金與銷售的比率是租金與銷售價(jià)格的比率。如果你買房子出租，那么合理的租金比例在200-300之間。換句話說，您的總物業(yè)價(jià)格/月租金應(yīng)在200至300之間。超過300意味著您的租金基本上不會(huì)贏得商業(yè)貸款利率;如果小于200，則意味著您可以在不到10年的時(shí)間內(nèi)返回本書。

此外，住房升值的潛力也特別重要。以北京和上海為例。北京的平均租金與銷售比率為555，而上海的平均租金與銷售比率為522.因此，如果您想在北京或上海買房，您應(yīng)該更加關(guān)注該物業(yè)是否可以在未來升值，而不是出租成本。

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